Experten Kolumne von Jens Reich: Wenn der Vermieter stirbt

MARL. Mit dem Tod einer Person geht nach Paragraf 1922 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) Vermögen, und damit auch der Grundbesitz des Verstorbenen, sowie Schulden und Pflichten als Ganzes auf den oder die Erben über. Sind mehrere Erben vorhanden, so werden diese alle Eigentümer der Immobilie. Die verschiedenen Erben werden im Grundbuch eingetragen als Eigentümer „in Erbengemeinschaft“ und sind damit automatisch auch neuer Vermieter.

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  • Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Anwalts- und Notariatskanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert in Marl. Foto: Privat

Anders als bei einer Neuvermietung können also weder eine höhere Miete, noch Neuregelungen zu Schönheitsreparaturen oder sonstigen Änderungen verlangt werden. Ist so etwas im Mietvertrag mit dem Verstorbenen nicht geregelt, kann es nicht neu eingeführt werden. Verstirbt also der Vermieter, so gehen alle Mietverhältnisse 1:1 auf den oder die Erben über. Die Erben sind also grundsätzlich an den mit dem Verstorbenen geschlossenen Mietvertrag gebunden. Der Erbe erlangt mit Eintritt des Erbfalls automatisch die Stellung als Vermieter.

Ab dem Übergang des Mietverhältnisses auf den Erben des Vermieters kann dieser also Zahlung der zukünftig fällig werdenden Mieten an sich verlangen. Im Falle des Todes des Vermieters sollte der Erbe den Mieter vom Umstand der Rechtsnachfolge umgehend informieren und seine
Legitimation gegebenenfalls durch einen vom Nachlassgericht erteilten Erbschein nachweisen. Legitimiert sich der Erbe gegenüber dem Mieter nicht oder nicht ausreichend, läuft er Gefahr, dass der Mieter berechtigt die Miete einbehält, solange nicht Klarheit über die Erbenstellung und damit über die Person des Gläubigers der Mietzinsforderung besteht.

Mieter muss nicht neuen Vermieter ermitteln
Hierzu hat der BGH im Urteil vom 7. September 2005 (Az. VIII ZR 24/05) entschieden, dass es nicht Aufgabe des Mieters als Forderungsschuldner ist, bei einem Gläubigerwechsel aufgrund eines Erbfalls die Erben und damit die neuen Gläubiger (Vermieter) zu ermitteln. Kündigungen sind von allen Mitgliedern der Erbengemeinschaft persönlich zu unterzeichnen und an alle Mieter des Mietverhältnisses zu adressieren. Denn bei einer Erbengemeinschaft sind zur Kündigung und eventuell zur Erhebung der Räumungsklage nur alle Miterben gemeinschaftlich berechtigt.

Allerdings darf nicht nur, weil ein Erbfall gegeben ist gekündigt werden. Vielmehr muss der Erbe einen Kündigungsgrund anführen (z.B. Eigenbedarf), wenn der Erbe selbst in das Haus einziehen will. Hat der Erblasser kein Testament verfasst, gilt die gesetzliche Erbfolge. Eigentümer der sich im Nachlass befindenden Immobilie werden dann die gesetzlichen Erben entsprechend ihrer Quote. Liegt aber ein Testament des Erblassers vor, so fällt die Immobilie den darin eingesetzten Erben zu.

Grundbuchamt vermerkt Übergang der Immobilie
Zunächst sollte man das Grundbuch berichtigen lassen, um den Übergang des Eigentums an dem Grundstück auch im Grundbuch zu dokumentieren. Der Antrag auf Grundbuchberichtigung ist bei dem Amtsgericht zu stellen, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Man kann den Umschreibungsantrag direkt beim Grundbuchamt anbringen. Mit diesem Antrag ist dem Grundbuchamt allerdings die Erbfolge nachzuweisen. Dies geschieht durch die Vorlage eines Erbscheins oder durch Vorlage eines notariellen Testaments oder Erbvertrags, aus dem sich die Rechtsnachfolge ergibt.

Die Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt auf den/die Erben ist (gerichts-)kostenfrei, wenn der Eintragungsantrag von dem Erben binnen zwei Jahren seit dem Erbfall bei dem Grundbuchamt eingereicht wird.
 
Da für die Beantragung und die Erteilung des Erbscheins jeweils eine Gebühr nach dem Wert des Nachlasses entsteht, sollte man immer über ein notarielles Testament zu Lebzeiten nachdenken. Denn selbst wenn man die gesetzliche Erbfolge als passend ansieht oder nur ein privatschriftliches Testament hat, ist trotzdem ein Erbschein erforderlich, der in aller Regel mehr beziehungsweise genau so viel kostet wie ein notarielles Testament. Die Beantragung eines Erbscheins kann vor einem Notar oder bei dem Nachlassgericht erfolgen.

Zusätzlich zu der Tatsache, dass – über die Generationen hinweg betrachtet – ein notarielles Testament in aller Regel kostengünstiger oder genauso teuer ist wie ein Erbschein, ist auch die Handlungsfähigkeit der Erbengemeinschaft bei einem notariellen Testament schneller hergestellt als bei Beantragung und Erteilung des Erbscheins, da ein notarielles Testament lediglich eröffnet werden muss. Ein Erbschein jedoch muss unter Vorlage aller möglichen Personenstandsurkunden beim Notar oder beim Nachlassgericht beantragt und vom Nachlassgericht erteilt werden.

Ihre Jens Reich

Die nächste Kolumne von Jens Reich lesen Sie am 16. Februar.

 
Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht sowie Fachanwalt für Erbrecht in der Anwalts- und Notariatskanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert