Experten-Kolumne von Jens Reich: Müssen Schönheitsreparaturen vom Mieter durchgeführt werden?

MARL. „Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“, so lautet § 535 Abs. 1 Satz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB).

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  • Schönheitsreparatur einer Mieterin

    Wenn Mieter ausziehen, gibt es ums Renovieren oft Streit. Der BGH befreite nun einen Mieter von der Pflicht zu streichen. Foto: Caroline Seidel

  • Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Anwalts- und Notariatskanzlei Reich, Reich, Vark & Schubert in Marl. Foto: Privat

In der Realität ist es nahezu andersherum: Im Mietvertrag befindet sich eine sogenannte Schönheitsreparaturklausel. Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, bestimmte Renovierungsmaßnahmen vorzunehmen. Das ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH im Grundsatz zulässig. Typische Schönheitsreparaturen sind, das Tapezieren und Streichen der Wände und Decken, Streichen von Holz-Fußböden, der Heizkörper und Heizungsrohre, sowie der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen.

Beschädigungen der Mietsache sind immer vom Mieter zu bezahlen, soweit er sie zu vertreten hat. Die Abgrenzung von Beschädigung  zum sogenannten  bestimmungsgemäßen Gebrauch ist im Einzelfall schwierig. So gehört auch das starke Rauchen (innerhalb der Wohnung) grundsätzlich  zum bestimmungsgemäßen Gebrauch, es sei denn, ein Tapezieren und Streichen reicht nicht aus, um die Nikotinspuren zu beseitigen (Urteil des BGH vom 5.3.2008, VIII ZR 37/07).

Klausel bei alten Verträgen meist unwirksam
Der BGH hat in den vergangen Jahren immer wieder neue Entscheidungen zugunsten der Mieter gefällt, mit denen solche Klauseln für unwirksam erklärt wurden.  Je älter der Mietvertrag, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass die Schönheitsreparaturklausel unwirksam ist.

Beispielsweise sind sogenannte Quoten- oder Fristenklauseln (BGH, Az.: VIII ZR 242/13), nach denen der Mieter verpflichtet werden soll, zeitanteilige Renovierungskosten zu zahlen, nahezu immer unwirksam. Mieter, die vor Ablauf der typischen Renovierungsintervalle ausziehen (Flur, Küche und Bad alle drei Jahre, Haupträume der Wohnung alle fünf Jahre), können nicht anteilig mit Renovierungskosten belastet werden. Solche Klauseln stellen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar, weil der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und beim Abschluss des Mietvertrages für den Mieter nicht klar und verständlich ist, welche Belastung überhaupt auf ihn zukommt.

Auch Mieter, die in eine nicht renovierte Wohnung  gezogen sind, können nicht per formularmäßigem Vertrag zu Schönheitsreparaturen verpflichtet werden – es sei denn, es gibt eine ausreichende Kompensation, z.B. dass der Mieter bei Einzug selbst renoviert und der Vermieter dies indirekt durch Erlassen einiger Monatsmieten bezahlt hat. Eine Regelung ohne Kompensation würde den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters verpflichten und könnte dann  dazu führen, dass ein Mieter selbst bei einer ganz kurzen Mietzeit die Wohnung in einem besseren Zustand zurückgeben müsste, als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Nach einem aktuellen Urteil (BGH, Az. VIII ZR 277/16 vom 22.8.2018) muss eine nicht renoviert übernommene Wohnung beim Auszug selbst dann nicht renoviert werden, wenn dies mit dem Vormieter vereinbart worden war. Eine solche Vereinbarung wirke sich nicht auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter im Mietvertrag aus, vor allem dann nicht, wenn der Mieter die Wohnung in einem besseren Zustand hinterlassen müsste, als er sie selbst beim Einzug vorgefunden hat, so der BGH. Der Vermieter konnte sich also nicht auf die Absprache mit dem Vormieter berufen.

Übergabeprotokoll sollte angefertigt werden
Es kann daher nur folgende Klausel angeraten werden:  „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“ Ist die Wohnung nicht renoviert muss entweder vorher renoviert oder ein angemessener Ausgleich gewährt werden, beispielsweise ein Mieterlass am Anfang des Mietverhältnisses. Und ein Übergabeprotokoll sollte in jedem Fall angefertigt werden. Dem Mieter steht möglicherweise, wenn er in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel renoviert, sogar ein Rückforderungsanspruch zu.


Ihr Jens Reich
 
Jens Reich ist Fachanwalt für Miet- und Wohnungsrecht, Fachanwalt für Erbrecht sowie Notar in der Marler Anwalts- und Notariatskanzlei  Reich, Reich, Vark & Schubert.